О том, как купить квартиру почти без денег и точно без ипотеки

Фото: http://petersit.ru Фото: http://petersit.ru

Ипотечная кабала давно не была столь заманчивой, как сейчас. Банки готовы ссужать на покупку вторичного жилья уже почти под 10% годовых, а на первичке можно найти предложения и повыгоднее – если в них участвует застройщик. Есть также и кредиты без первоначального взноса (подороже) или со взносом в 10% (на общих условиях). В общем, ипотечный рай – только выбирай. Тем более, что цены на недвижимость застыли на месте.

Но является ли покупка квартиры не то, чтобы выгодной, но хотя бы экономически оправданной в нынешней ситуации?

Ответ на этот вопрос так: всё познаётся в сравнении.

Так вот, в сравнении с наймом жилья ипотека остаётся разорительным предприятием.

Возьмём для примера доступную московскую квартиру за 6 млн рублей. По таким ценам сейчас предлагаются, например, однушки в Северном Бутово площадью 38-40 м2 или в пятиэтажных домах Беляево-Коньково, но уже площадью 31-33 м2. Снять аналогичное жилище можно в среднем за 25 тыс. рублей, в зависимости от состояния и «начинки».

Месячный платёж по 15-летней ипотеке с первоначальным взносом в 1 млн руб. составит в среднем случае – серые доходы, подтверждённые справкой по форме банка с печатью бухгалтерии, – 63 тыс. руб. (по ставке 12,8% годовых). Кстати сказать, белые зарплаты открывают дверь для кредита с минимальным взносом в 10% (600 тыс. руб. для нашего примера) под 11% годовых. В таком случае месячный платёж будет чуть меньше – 61,5 тыс. руб.

Понятно, что страховки титула и здоровья, обязательные в большинстве случаев, тут не учитываются. Но в расчёте на год более-менее защищающая заёмщика страховая программа обойдётся в 1,5–2,0 тыс. руб. в месяц. Также нужно добавить расходы на косметический ремонт раз в пять лет – примем их условно в 400 тыс. руб. за ремонт, – коммунальные платежи, включая взносы на капремонт, налоги, мебель и прочие мелочи, ложащиеся на плечи собственника. Наниматель за всё это не платит, его дело – только расходники, т.е. вода и свет по счётчикам. Для удобства виртуально обнулим эти платежи и для собственника, тогда его коммуналка составит где-то 3-4 тыс. руб. в месяц.

Итоговый результат уже был посчитан, вот что вышло.

Здесь для расчёта взята ипотечная программа без страховки под 13% годовых, первоначальный взнос приплюсован к общей сумме платежей за ипотеку.

Более выгодный для ипотечника вариант – с кредитом под 11% и взносом в 10% – лишь незначительно уменьшит итоговую сумму: до 11 млн 980 тыс. руб. Несущественно.

Надо заметить, что высокий разрыв между ценой аренды и платежами по ипотеке – не только российский выверт. Например, для США картина по штатам складывается такая.

Там, впрочем, разница редко бывает более чем двукратной.

Но позвольте, – может сказать внимательный читатель. – А где же покупка, обещанная в заголовке?

Что ж, вот она.

Будем исходить из того, что коль скоро человек задумался об ипотеке, значит, на 63 тыс. руб. в месяц он может рассчитывать твёрдо. И также значит, что 600 тыс. руб на первоначальный взнос он уже скопил. Берём из этих денег 75 тыс. руб. и снимаем аналогичную квартиру в Беляево, а остаток кладём на депозит. Кстати, если действовать через Avito или Cian, можно сэкономить 25 тыс. руб. на комиссии агенту.

Депозит выбираем с возможностью дополнительных взносов и ежемесячной капитализацией. Среди банков Топ-50 можно найти немало предложений под 8,0-8,5% годовых сроком на год. Понятно, что на 10-15 лет зафиксировать эту ставку не получится. Но можно вполне обоснованно допустить, что банковские предложения по вкладам смогут и дальше превышать инфляцию на один-два процентных пункта. То есть, исходя из прогнозов ЦБ и текущих показателей можно считать, что 5% годовых окажутся средним процентом по выгодным вкладам на ближайшее десятилетие.

Впрочем, так долго ждать и не понадобится. Не забудем, что у заёмщика есть 63 тыс. руб. в месяц, которые он был готов отдать банку. Часть этой суммы он и отдаст, только с выгодой для себя, а не для кредитной организации.

Проще говоря, 525 тыс. руб. наш несостоявшийся заёмщик сразу кладёт на банковский депозит под 8,5% годовых. И ежемесячно вносит на него ещё 38 тыс. руб. – разницу между платежом по ипотеке и стоимостью ренты. Уже за первый год на его счёте возникнет миллион рублей. Даже если допустить, что дальше проценты по вкладам будут снижаться с темпом 0,5 п.п. в год, регулярность взносов сделает своё дело. К концу второго года у него будет уже 1,5 млн руб., третьего – 2,1 млн руб. и т.д. А к концу девятого – 6 млн 260 тыс. руб. Что, согласно первоначальным предположениям, хватит не только на квартиру, но и на мебель.

То есть, живя как ипотечник, но без дамоклова меча выселения в случае чего и фактической потери ранее сделанных взносов, можно превратиться в полноправного собственника гораздо быстрее, чем в случае кабального кредита. Добавить к этому минимум издержек и максимум мобильности – все преимущества арендно-сберегательной схемы, кажется, налицо.

Конечно, главный риск для неё – если жилая недвижимость начнёт расти в цене бурными темпами, и это будет продолжаться хотя бы 5-7 лет. Но в таком случае и проценты по вкладам пойдут в рост, что частично (а то и полностью) компенсирует возможное удорожание жилья. Риск внезапного выселения из съёмной квартиры можно признать несущественным на конкурентном рынке столичной аренды. А в крайнем случае всегда можно найти более адекватного наймодателя за те же деньги. Кстати сказать, выросшая за последние годы конкуренция не позволит и ставкам подняться.

Так зачем отдавать деньги банку, переплачивая за квартиру минимум вдвое?

 

http://a-nalgin.livejournal.com/1356762.html

Мнение эксперта

Фото: https://yandex.ru

Кощунственная реакция главы киевского режима на Православное Рождество внесла ещё один штрих в портрет этого креативно-мрачного персонажа. Совершенно случайного, искусственного и в общем-то жалкого. Попавшего как кур в ощип. Во всяком случае, его никто не…

Интервью

Фото: https://yandex.ru

Инфляция и беспрецедентные санкционные меры, принятые против нас коллективным Западом, сделали в прошлом году свое черное дело. Россияне столкнулись с беспрецедентным за последние годы ростом цен на продукты питания и потребительские товары.  Чем вызвано повышение…

Коротко

Фото: https://yandex.ru

"Это не просто чудовищная либерализация миграционной политики. Это попытка на законодательном уровне создать условия для массового бесконтрольного и безответственного завоза/заезда мигрантов на длительные сроки с их семьями и родственниками, с большим количеством прав и гарантий, но с минимальными обязанностями... Коренных россиян в духе BLM будут ставить на колени в качестве извинений "за грехи Российской Империи и СССР и угнетение народов", а дальше сбудется план по развалу России".

    Кирилл КАБАНОВ, председатель Национального антикоррупционного комитета, член президиума Совета по правам человека

    На злобу дня

    Фото: https://yandex.ru

    "Нельзя выходить на зрителя на таком низком моральном и интеллектуальном уровне. Видите ли, нас учили относиться к своему делу иначе. Если идти на поводу у зрителя, то можно вообще заблудиться. Что сейчас и наблюдается в кинематографе и на телевидении. Мы можем показать к месту и не к месту голый зад. Но это же антиискусство, антиэстетика. Мы же не должны поддерживать ни порок, ни массовый психоз. Иначе не нужна наша профессия. Не нужны ни художники, ни писатели".

      Михаил КОНОНОВ, советский актер

      Россия существенным образом сдала позиции на глобальном рынке научных исследований. На наши работы приходится менее 5% глобальных исследований.

      Книжный

      Фото: https://yandex.ru

      В московском издательстве «Вече» на днях вышла книга известного российского военного историка Александра Широкорада «Нейтралы и союзники в войне против СССР. 1941—1945 гг.».  По политическим…

        Go to top